Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка
Законодательство большинства стран мира, в том числе и нашей страны, позволяют своим гражданам в любом возрасте, даже будучи младенцем, быть собственником недвижимости.
Многие родители малолетних детей, заботясь об их будущем, хотят купить жилье для своих чад и сталкиваются с вопросом, как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка. Есть несколько способов решения этого вопроса и далее они будут рассмотрены, но прежде, необходимо напомнить о нюансах касающихся операций с недвижимостью при участии несовершеннолетних.
Нюансы операций с недвижимостью с участием несовершеннолетних
По российскому законодательству, совершение операций по покупке либо продаже недвижимости несовершеннолетним гражданином допускается в ряде случаев. При этом, следует учесть, что такие операции с недвижимостью относятся к категории наиболее сложных. Это связано с тем, что права несовершеннолетних на совершение сделки ограничены, и они не могут принимать в ней участие наравне с дееспособными взрослыми.
Права несовершеннолетних
Все сделки с участием детей контролируют органы опеки и попечительства, чтобы гарантировать соблюдение их прав. В случае если права ребенка нарушены, органы опеки вправе инициировать возбуждение судебного дела о признании сделки незаконной. Поэтому, если операции с недвижимостью затрагивают интересы несовершеннолетнего, необходимо учитывать малейшие детали и нюансы.
Оформляя квартиру на несовершеннолетнего ребенка прежде всего необходимо понимать, что среди граждан еще не достигших 18 лет выделяются две категории, наделенные разными правами:
- несовершеннолетние граждане не достигшие возраста 14 лет, то есть малолетние (ст. 28 Гражданского Кодекса РФ)
- несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 Гражданского Кодекса РФ)
Интересы малолетних россиян, которые еще не достигли возраста 14 лет, полностью обеспечиваются их законными представителями. Законными представителями могут являться родители ребенка, его опекуны или усыновители. То есть совершать сделки от имени малолетних детей, могут только представители ребенка, а не он сам.
Граждане в возрасте от 14 до 18 лет имеют право совершить сделку при наличии письменного согласия своих законных представителей. Продажа недвижимости в этом случае происходит по следующей схеме: рядом с подписью под договором, которую ставит несовершеннолетний, ставится подпись его родителя, или опекуна, или усыновителя. При этом рядом со своей подписью, родитель должен сделать отметку о согласии с совершением данной сделки.
К каких случаях несовершеннолетний признается дееспособным
Существует ряд случаев, когда гражданин, не достигший совершеннолетия, тем не менее признается полностью дееспособным, а значит может распоряжаться по своему усмотрению объектом недвижимости находящемся в его собственности или покупать такую недвижимость. Полностью дееспособным такой гражданин, становится при заключении брака. Основанием для признания полной дееспособности несовершеннолетнего, при совершении сделки с недвижимостью, является эмансипация.
Эмансипация – это процедура объявления несовершеннолетнего дееспособным, после достижения шестнадцати лет, при соблюдении ряда условий. Основным условием является достижение финансовой и имущественной самостоятельности, то есть работа на основании договора, контракта, занятие предпринимательской деятельностью. Также необходимо согласие законных представителей ребенка и санкция органов опеки и попечения. В случае эмансипации, несовершеннолетний получает право совершать любые сделки от своего имени.
Варианты оформления квартиры на несовершеннолетнего ребенка
Первый вариант самый простой, это сразу оформить квартиру на ребенка в единоличную собственность. Если же квартира уже находится в собственности, то собственник может оформить дарственную на несовершеннолетнего.
Оформление квартиры по договору дарения
Для того, чтобы оформить дарственную на ребенка, необходимо:
- собрать все необходимые документы
- заключить договор дарения для оформления дарственной (договор составляется в письменной форме и заверяется у нотариуса)
- в регистрационной службе зарегистрировать подаренную недвижимость
И в случае единоличной собственности и в случае с дарственной, законный представитель (родитель, опекун, усыновитель) будет расписываться в документах и представлять права несовершеннолетнего, а малолетний собственник сможет распоряжаться недвижимостью только с момента его совершеннолетия.
Оформление при приватизации муниципальной квартиры
Если квартира муниципальная, тогда можно просто приватизировать ее и несовершеннолетний получит законную долю собственности, как и другие участники приватизации.
А еще, при приватизации квартиры можно отказаться от своей доли в пользу несовершеннолетнего.
Оформление квартиры на ребенка с помощью завещания
Еще один способ оформить недвижимость на несовершеннолетнего заключается в составлении завещания в его пользу. Законодательство России учитывает два вида наследования:
- по завещанию (когда в пользу несовершеннолетнего ребенка оставлено завещание)
- когда ребенок на прямую наследует собственность родителей после их смерти
Но здесь следует учитывать, что на квартиру могут претендовать и другие дети, даже если завещание составлено только на одного ребенка.
Подумайте над всеми вариантами и выберите наиболее приемлемый вам способ оформления квартиры на вашего ребенка. Следует учитывать, что дальнейшие операции с квартирой (обмен, продажа, сдача в аренду) уже находящейся в собственности ребенка, может быть осуществлена родителями или опекунами, только если орган опеки и попечительства даст согласие на эту операцию.
