Что такое переуступка прав собственности при сделках с недвижимостью
Довольно часто продажа недвижимости происходит по переуступке прав собственности. Такие сделки имеют, как ряд преимуществ, так и некоторые риски.
Прежде чем рассмотреть особенности оформления этих договоров, необходимо разобраться, что такое переуступка при продаже или покупке квартиры.
Что такое переуступка прав собственности на недвижимость
Суть сделки при продаже квартиры по переуступке прав, заключается в передаче от одного лица другому прав и обязанностей, которые имеются у него перед третьей стороной (чаще всего в качестве третьей стороны выступает застройщик).
При этом не имеет значения, какой вид договора заключался с застройщиком изначально.
Выгоды покупателя и продавца при оформлении договора переуступки прав
Как правило, такой способ является единственной возможностью приобрести жилплощадь в новом доме, квартиры в котором уже распроданы или же их продажа приостановлена. Еще одно преимущество такого способа приобретения квартиры – выгодная цена. По окончанию строительства застройщик выставляет цену на готовую квартиру, которая почти всегда выше той стоимости, которую платит покупатель по договору переуступки прав.
Для продавца, кстати, такая схема также материально выгодна. В большинстве случаев, способом переуступки прав продаются квартиры, купленные на стадии закладки фундамента здания, то есть по договору инвестирования. Разумеется, стоимость квартир в доме, который только начинает возводиться, будет ниже, чем их цена на завершающих стадиях строительства. Доход от таких операций с недвижимостью может достигать до 100% от исходной стоимости квартиры.
В то же время, далеко не всегда продавцами движет цель наживы. Причиной продажи квартиры по переуступке прав часто бывают изменившиеся жизненные обстоятельства, например, необходимость срочного погашения кредитов. Кроме того, приобретенная недвижимость в недостроенном доме может просто оказаться ненужной – в случае развода или наследования другой квартиры.
Однако может оказаться, что продажа прав происходит из-за недобросовестности застройщика. Естественно, в этом случае продающие квартиру по договору переуступки прав вряд ли будут сообщать информацию о неблагоприятных перспективах строительства потенциальным покупателям. Поэтому прежде чем заключить такой договор, следует учесть все возможные риски покупки квартиры по переуступке прав.
Риски покупки квартиры по переуступке
Как уже отмечалось, основная причина рискованности покупки жилья по договору переуступки, это недобросовестность застройщиков. Другими словами, вместе с правом на квартиру к покупателю переходят и все возможные риски договора, заключенного ранее продавцом этой квартиры с застройщиком. К сожалению, случаи, когда дома сдаются в эксплуатацию со значительным опозданием или же так и остаются недостроенными, не такое уж редкое явление. Причем уровень риска, никак не зависит от вида оформленного договора. Поэтому, крайне важно перед оформлением сделки переуступки прав, лично убедиться в том, что можно доверять компании-застройщику, с которой заключен договор.
Стоит также отметить, что одна и та же квартира может переходить от одного владельца к другому по договору переуступки неограниченное количество раз. Чтобы избежать возникновения возможных проблем, следует заранее выяснить, переуступалась ли прежде данная квартира, и если да, то сколько раз. Если квартира уже несколько раз меняла собственников по договору переуступки, то это повод задуматься — почему ее прежние владельцы не оставляют квартиру себе, а стараются от нее избавиться.
К рискам совершения сделок по переуступке прав относятся:
- Банкротство застройщика. Часто причиной продажи квартиры с помощью переуступки прав, являются нарушения сроков строительства многоквартирного дома, и даже банкротством застройщика. Старые владельцы просто избавляются от квартиры почуяв неладное в действиях компании застройщика.
- Недейственность договора уступки. Все действия по уступе прав другому лицу, не должны противоречить действующему законодательству, а так же договору долевого участия в строительстве.
- Двойная переуступка. Недобросовестные дольщики могут переуступить право на квартиру нескольким покупателям. Чтобы этого не произошло, совершать сделку по уступке прав необходимо только по договору долевого участия, которая регистрируется в Росреестре, а не по предварительным договорам купли-продажи или иным инвестиционным соглашениям, которым не требуются государственная регистрация.
- Неуведомление застройщика. Застройщик должен быть письменно уведомлен о переуступке прав. Иначе, договор переуступки может быть признан недействительным.
Особенности купли-продажи квартир по переуступке
При оформлении купли-продажи квартиры по переуступке прав собственности обязательным является наличие следующих документов:
- договор уступки прав
- заверенная копия или оригинал основного договора долевого участия в строительстве, по которому происходит переуступка (в том числе приложения и дополнения к нему)
- от застройщика — соглашение о зачете взаимных требований, которое подтверждает факт выплаты всей суммы по основному договору долевого участия, между застройщиком и первоначальным дольщиком
- письменное согласие застройщика на переуступку
- акт передачи покупателю документов, указанных выше
- если квартира приобреталась по ипотеке, то необходимо разрешение кредитной организации на переуступку прав по квартире
Покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку
Этот вид переуступки прав является довольно распространенным. Ведь законодательством РФ закреплено право залогодержателя:
Передать свои права другому лицу:
- по договору об ипотеке
- по обеспеченному ипотекой обязательству
Но при этом одним из обязательных условий, при переуступке квартиры по ипотеке, является согласие на это банка, который выдал ипотечный кредит.
Кстати, банк оставляет за собой право изменять условия ипотеки в случае переуступки, вплоть до оплаты половины стоимости жилья.
Особенности налогообложения при переуступке прав на квартиру
Как уже упоминалось стоимость квартир, при их продаже по переуступке прав, возрастает по отношению к той стоимости, по которой изначально приобреталась эта жилплощадь. Эта разница рассматривается, как получение прибыли, с которой необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц. То есть, необходимо уплачивать подоходный налог при продаже квартиры по переуступке, который в данном случае удерживается из разницы между изначальной стоимостью квартиры и ее ценой на момент продажи.
Согласно налоговому законодательству, физические лица имеют право на налоговый вычет при покупке квартиры по переуступке, только после оформления права собственности, осуществить которое возможно лишь после того, как жилой дом будет введен в эксплуатацию. По этой же причине продавец, в этом случае, не может рассчитывать на налоговый вычет, поскольку акт переуступки совершается им до сдачи строения в эксплуатацию.
Собираясь покупать квартиру по договору уступке прав, необходимо взвесить все плюсы и минусы данного соглашения, так как, несомненно, такие сделки являются одними из самых рискованных. Необходимо проверить надежность застройщика, проверить оплаты по договору долевого участия прежнего владельца квартиры, оплаты всех предыдущих уступок, если они были, убедиться в отсутствии нарушений законодательства.
